十大足球直播推荐处在“后倒挂时代”的南京买房人，当下选房最为迷茫。
几年前买房，读一张倒挂地图，再跟随大部队一起摇号，不管未来如何，至少与大家“荣辱与共”，买房路上不孤单。
如今，倒挂逐渐消失，投资客作鸟兽散，房企又频频暴雷，再加上疫情作祟，即使手里有钱，买房人也不敢轻易出手了，这才是目前市场遇冷的重要原因。
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最高倒挂缩水1万/㎡
闭眼买房的时代已过去
2019年是南京新房倒挂的最后一个“辉煌年代”。那年以后，倒挂神盘急速减少，能称得上倒挂的板块，更是日渐稀缺。
经过买房君统计，过去三年，南京众多倒挂板块都经历了不同程度的“缩水”，最大缩水量达到了10000元/㎡。
以过去倒挂最显著的河西、江北新区为例，2019年的河西中部尚有华新城这个“王者”支撑倒挂空间，河西南则刚刚经历了“星八客”的集体收官，市场情绪冲到顶点，是南京大多数中产阶层买房的首选。
到了2022年，河西中的新盘代表颐和源璟卖到6万/㎡，次新豪宅海悦名都的二手房则卖到了8万/㎡，不过由于面积段偏大，市场逐渐变得小众；河西南的新盘金茂府，房价同样卖到了6万/㎡，最贵的正荣润峯，房价可以卖到6.6万/㎡，倒挂空间仅剩数千元。
再来看江北新区。2019年是江北核心区的“黄金时代”，那年的江核二手房成交价，已达到4.3万/㎡左右，而江与城、中海左岸澜庭、风华国际形成的新盘“铁三角”，房价才卖3.05万/㎡，引发众多刚需和外来投资客的疯抢。
再看如今，江核二手房相比三年前并未能实现“大跨越”，稳定成交价仅为4.5万/㎡左右，相比4万/㎡左右的最高新房价格，倒挂仅剩5000元/㎡。
02
新房2年涨价近6000多元/㎡
三家楼盘开始抱团自救
江核约5000元/㎡的倒挂，指的是正核区域（扬子江隧道、长江隧道之间），若放大到其他区域，可能连这点倒挂都快保不住了，比如青奥板块。
江核青奥曾经历了两年左右的断供。三年前，这里新房供应主要为中海左岸澜庭、风华国际两盘，因正核的缺货，这里消耗了大量买房人的购买力，被称为南京楼市第一代“抽水机”。
不过到了今年，青奥板块的房价已经卖到了3.6万/㎡。参考旁边唯一的二手房小区保利西江月，去年该小区尚能卖到3.8-4万/㎡，具有一定的倒挂，可今年保利西江月的同户型，成交价降到了3.4万/㎡左右，倒挂彻底消失。
在贝壳网上，目前小区一套87㎡小户型，挂牌价仅为302万。“这套房还有下降空间，300万以下业主也愿意出手，今年市场不好，价格降得厉害。”中介人员表示。
为了应对变局，中海观江樾、保利阅云台、颐和铂岸江璟三家楼盘，以上海前滩、深圳前海为参照，联合推出了江核前湾板块，旨在强化老青奥区域在江北新区的存在感。
03
纯新盘放风价达3.7万/㎡
用产品力对冲市场风险？
前湾作为在江北青奥基础上提出的新概念，一同提升的还有这里的房价。
近日，纯新盘中海观江樾正式对外公开，打造15栋17-25F高层住宅，户型面积约110、118、128、142㎡四种户型，含包放风价约3.7万/㎡，总价约400万起步，首付3成起，预计4月初首开。相比更早入场的颐和铂岸江璟，中海观江樾毛坯限价上涨了620元/㎡。
“周末公开，售楼处大约接待了近200组客户，也算是南京疫情爆发以来，江北最热闹的一批了。”置业顾问告诉买房君。
和三年前的自己相比，这次中海带来的“观”字系产品，显然不止更高的房价，还有更新颖的产品特质，和更强的战略预见性。
首先从区位上看，属于江核大概念的前湾板块，是能享受到正核、以及江南大部分优质配套的，比如地铁11号线四站到达江北地下城、长江隧道15分钟达到河西；其次从发展阶段上看，前湾比三年前的自己，拥有了更多配套属性加成，除了核心区的地铁和地下空间，还有城南河南岸计划今年开业的砂之船奥莱、2025年开业的城南中心大悦城等。
这些配套的兑现周期，都要比江北正核早了不少时间。
而在产品力层面，中海观江樾也确实拿出了一些南京未曾出现的亮点，如创新广角阳台设计，大面积玻璃立面、全龄架空层、楼间距约50米以上等。
首先，中海观江樾采用公建化外立面设计，不同于以往的真石漆立面，项目的一体板工艺搭配大面积玻璃外立面，不仅较为美观，还能将采光做到极致。
其次是广角阳台设计。项目将110-128㎡户型阳台，设计成窗面带有弧度的造型，阳台进深从1.7-2米不等。若阳台进深过大，会在一定程度上影响采光，这种设计的好处是，既有较为宽阔的空间，又能保证卧室采光率的放大。
装修标准方面，目前价格和标准项目尚未完全确定，不过客厅双侧玻璃移门设计、电视背景墙、大金中央空调、汉斯格雅以及唯宝的卫浴品牌等内容，基本确定入选升级装修标准，装修包价格放风价为2000-2500元/㎡，以实际物价报批为准。
结语：事在人为，人定胜天。尽管前湾并非江北核心区最能打的板块，但不管是提出概念、抱团取暖还是提振产品，都充分说明了前湾在这场楼市逆流中的积极。
由中海领衔的江核前湾“国家队”，或许是今年江北新区不可小觑的力量。
