官方数据显示：2020年1-11月北海新建商品住宅和二手住房共成交24573套，只是2019年同期（40762套）的60.3%。

成交量大跌，是因为遭遇了房地产下行周期和新冠疫情的双重冲击，结果导致北海异地购房大减。外地人一向都是北海买房的主力，突然缺乏了这一群体支撑，楼市自然冷气嗖嗖。

不过，开发商们反应也不慢。一阵茫然之后，北海楼盘开始了大规模的降价促销，成功地唤起了本地购房的热情。2020年上半年，北海楼市成交总量只是2019年同期的46.6%，下半年（7-11月）的成交量已经达到2019年同期的83.3%。

2020年北海楼市的特点是：异地购房大幅减少、本地购房明显增加；房价不断下滑、成交量逐步恢复。

那么，2021年北海楼市会持续反弹重现红火吗？

难。

挑剔的市场

下半年成交量为什么能够回升？因为楼盘和二手房不断降价刺激。现在的城区一手房，便宜的五六千就能买到（当然房源会差一些）。好一点的房子，六七千会有很多选择。如果想买二手房，更加便宜。

如果楼盘涨价，行不行？

如上图所示，11月房价只是略为反弹，成交量就应声下跌。

因为北海只是一个小城，本地购房能力和购房规模相当有限。2020年房价大降已经消化了一波需求，2021年如果房价反弹上涨，剩余本地购房就会立马观望。

2021年异地购房会不会恢复成主力？

可能性不大。因为国内国外还在不断适应新冠疫情、因为房地产还在下行周期、因为老百姓已经养成了谨慎消费的习惯、因为经营者已经不得不紧紧捏住现金流——说白了，有闲钱且想来北海买房的外地人，数量还在减少。

所以2021年的北海楼市，要销量就得先降价，想涨价那就首先下调销售任务。尤其是海景房，如果价格仍然吸引不到异地购房，那还是提前减轻指标压力吧。

开发商有没有可能联手提价？

这个更难。因为北海高库存压力摆在那儿呢。上个月有些楼盘只不过稍微减少了特价房，排在后面的百多个楼盘就以低价抢了销量。

城市配套的阵痛

几年前，银滩西区的楼盘还可以说情怀谈未来。

现在已经没几人愿意听故事。不仅仅是银滩西区，整个主城区（南珠大道以西）越来越现实，越来越看重周边配套。

只是北海在此方面明显欠缺。虽然新路、新校园、新医院、新网点、新公园不断出现，但这些项目的建设节奏以及施工速度实在不尽人意。比如万达后面的广场公园，开工三年没做完一半。吾悦广场那儿的杭州路高压线，迁移了几年还是原地不动。

更头疼的是，围绕北海度假民宿、越冬养老的市政配套、生活配套更是缺乏到叹惜。如果说三亚的物价让人望而生畏，北海的配套就是令人失望。

为什么说2021年北海楼市红火不了？因为这一年的城市配套很难根本好转。向海大道、廉州湾大道、西村港跨海大桥等等大型工程项目牵扯了大量的资金和精力。

不过，北海的城市配套只是慢了些而不是没有。随着配套的渐渐完善，城市的吸引力和粘着力也会不断提升，北海在此方面还是有基础的。但是，这至少是2022年以后的事情。

楼市崩不了

高价拿地的楼盘，2021年日子可能会更加艰难。

什么才算高价拿地？在北海，楼面地价（每平方米的土地价钱）超过3000元就可以算是。

北海有多少楼盘的楼面地价超过3000？

13个。真的，只有13个：1.彰泰观江海（楼面地价3488）、2.碧桂园北海印象（3170）、3.东峰华府（4585）、4.兆信铂悦湾（5485）、5.桐洋华府（3146）、6.桐洋盛世花园（3520）、7.彰泰春江海岸（5001）、8.桐洋珑悦府（3018）、9.南珠富泰苑（3457）、10.一海华府（4090）、11.金石明珠（3155）、12.荣和银滩ONE（3942）、13.彰泰白鹭湾（5467）。

其中第1、2个已经售罄，第5、11个清盘，还剩9个在售。

目前北海在建在售楼盘共有152个——由此可见，绝大多数楼盘的土地成本很低。

比如长沙路的海映兰屿，楼面地价2565；吾悦华府，楼面地价2635。皇家海湾公馆2010年拿地，楼面地价1289；银滩西区的恒大2013年拿地时楼面地价1016。

看看这些数字，这个楼市有可能崩盘吗？

真的发狠起来，2021年北海多数开发商都可以大幅降价。

但最茫然的2020年已经熬过去，楼盘降价压力没那么大了。而且，开发商在2020年已经通过超低特价消化了不少低质房源，销售底气也足了一些。因此，“盘整”，盘旋中略有上整，也许是2021年北海楼市的形容词。