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今年以来，公寓成为热门投资品。但公寓项目众多，良莠不齐，如何才能选到一个适合投资的公寓，确实很考手艺啊。即日起，成都商报房产发布将推出一系列的公寓踩盘报告，为想要投资公寓的购房者实地探盘。
今天，记者就教给大家一个购买公寓类投资性产品的判断公示作为参考：区域 产品 价格=购买系数。好的公寓类产品一定离不开这三点，因此，我们从以上三点剖析，参数越高，就越值得购买。
针对近日不少读者在后台留言咨询即将开盘的金隅·珑熙汇是否值得入手，成都商报记者就将首站公寓鉴盘放在这里。后续，我们还将陆续有公寓鉴盘报告推出，敬请期待。
成都公寓投资分析报告·
第1站：武侯新城 金隅·珑熙汇
实地踩盘
17万平米纯商业项目 公寓超千套
端午小长假之前，成都商报一行来到金隅·珑熙汇售楼部。项目位于目前新兴的武侯新城板块，紧邻武侯万达广场，由于处在航线下，不时能看到飞机起飞。受制于限高，周边住宅以十多层的楼盘居多，并且该区域内还聚集了多家知名开发商打造的住兼商项目，竞争力不小。
金隅·珑熙汇售楼部
成都商报记者到达现场时，售楼部约有2、3组客户。据置业顾问介绍，金隅·珑熙汇为金隅在该地块打造的商业部分，总体量约为17万平米，包含4个单元的公寓、商业街区、酒店及写字楼。其中，预计公寓的体量约为6万平米，约1064套，精装。预计本月底开盘，户型从50平米到86平米不等，5梯18户和5梯20户。
至于价格，置业顾问在事后接受记者电话咨询的时候表示，算上精装配置，预计开盘时售价在1.6万到1.8万/平米左右。
购买系数解析
1、区域：商业体量扎堆，自持商业面临贴身肉搏
金隅·珑熙汇所在的武侯新城是近两年的热门区域，辖区进驻了多家知名的一线开发商。但不论从地处的具体区位还是自身产品优势来说，金隅·珑熙汇所处的环境都显得有些尴尬。
先说区域，放眼项目周边，一路之隔就是武侯万达，此外，在三环内侧还有大悦城，约1公里外还有去年开业的武侯新城吾悦广场，对于住宅项目来说，这是一个完美的商业配套，但对于一个100%商业项目来说，无异于贴身肉搏。
武侯新城吾悦广场
先说珑熙汇，项目自身就有17万平米商业体量，一旁的万达广场（同样含有公寓产品）总建筑面积约29万平方米。附近还有10.8万平米的吾悦广场，大悦城的商业面积约33万平米，还有约7万平米的写字楼……这样一算，光是珑熙汇周边就有近百万平米的商业 写字楼的商办物业体量，还不算武侯新城区域内其他品牌开发商打造的竞品。
如此巨大的商业体量，周边地缘性人群的消费需求、购买力能否支撑？对于现有区域内产业发展来看，其公寓租赁人群该如何定位？至少，我们在售楼部现场置业顾问的回答中没有找到答案。据置业顾问介绍，目前项目的酒店、巨量的自持商业体的招商主力店，都还没有确定最终的商家入驻。对于开发商金隅来说，其目前在成都开发入住的仅有大成郡、珑熙郡两个住宅项目，其对于商业的招商能力和后续的商业运营能力，均未可知。
2、产品：开放式高密度公寓，售价与周边住宅相当
回到公寓产品本身来说，珑熙汇的公寓楼下便是自带的数万平米商业街区，置业顾问介绍这部分都是不出售的，由开发商自持。因此，商业街招商能力好坏将直接决定了这个项目的可持续发展以及能否具有相当的产品竞价能力，从这一点来看，项目存在一定的不确定性。
此外，由于是开放式商业街区，也就不存在私密的小区内庭和环境，整个小区基本都是全开放状态。从50平米到86平米不等的户型以及5梯18户和5梯20户的超高梯户比，也决定了产品的使用群体偏刚需化。
金隅·珑熙汇售楼部
价格方面，项目周边最近销售的住宅产品为阳光城·檀府，其精装售价也就在1.6~1.7万元/平米左右。抛开限价因素影响，我们再看看周边住宅二手房价格，保利花园装修后的成交均价在2.2万元/平米左右，开发时间稍早一点的置信丽都花园成交均价则只有1.7~1.8万元/平米。
因此，按预计的1.6~1.8万元/平米的开盘价格来看，珑熙汇的公寓价格相比周边住宅，打动力并不高。对于有置业需求的购房者而言，其产品不具有相当的优势。
转过来看看项目的交通情况，尽管项目号称周边有3条地铁线环绕，但最近的一条地铁站距离项目都有近1公里的距离。对于一个纯商业项目特别是有巨量商业需自持运营、并面临多个知名综合体商场竞争的环境下，其商业运营能力和人气的吸附能力有多大，对于开发商而言十分考手艺。
3、收益：周边住宅公寓扎堆，租金收益难达预期
在看完区域和产品之后，来到最重要的一个环节——就是收益！
据置业顾问透露，金隅·珑熙汇所在地块的住宅部分现已基本售罄。记者查询过往销售记录发现，其最后的住宅售价在1.4万元/平米左右。而通过查询链家网发现，周边公寓（如武侯万达）的均价也就在1.4万/平米的水平。
武侯万达广场
租金方面，以周边公寓作为参考，其60平米的清水公寓，在链家的挂牌租金在1700~1800元；还有一套简装但未配置家具家电的房源，50平米，挂牌2300元/月。
如果珑熙汇的开盘售价，以预计的1.6~1.8万计算，那么以50平米的标间公寓计算，总价在80万~90万。如果年收益要达到3个点，那么租金要在2000到2250元之间；如果以86平米计算，总价将在137.6万到154.8万，想要收益达到3个点，那么租金要在3440元~3870元之间。
金隅·珑熙汇沙盘
除此之外，与公寓租金存在竞争的还有周边的住宅。
链家网上的数据显示，周边保利花园二期99平米的套三，精装空房的月租也才2600元，水电等费用还是按民用计算。即便从金隅的住宅产品珑熙郡来看，64平米的套二，全装全配的，约2500元一月，居住舒适度比仅仅只是标间的公寓要强得多。
因此，不论对比周边公寓还是住宅租金价格，珑熙汇要维持仅3%的年租金回报，其后期相对较高的租金水平都是比较有挑战性的。
而如果放弃长期投资，考虑将来转手，珑熙汇后期也将面临同区域内同质化产品较多、互相杀价的情况。
公寓投资建议
作为投资品的公寓，是商业40年的产权，无论水电还是物业管理费，都比住宅要高。在转卖时，各种税费成本，也比住宅高。更重要的是，流动性不如住宅，没有住宅好转手。
1 决定要买公寓，一定要做好长线投资，收租金的打算。
2公寓的未来租金水平，非常关键。收益率高值得购买，收益太低不如银行买理财。
3 地段、地铁、周边消费人群、是否有目的性消费的外来人群……这些都是重要的考量。如果靠近医院、高校、春熙路等繁华地，可以考虑。
尾声
你是否也有投资公寓类产品的打算？对于看中的项目有投资意向又怕失手拿不准？今起，成都商报房产发布开通“公寓鉴盘”服务，你点项目，我们来踩盘，给你带来最详实的投资建议。
