十大足球直播推荐北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。
但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一、
朋友讲了个事儿，说他无意中坑了几个炒房客。
前几年他们公司想参与“虎坊路小区”的拆迁来着，于是拿了资料就组织人算账。也不知道怎么的这消息就让个炒房的知道了，那人还挺麻利，立马几个人合伙买了好几套，甭管人家怎么搞定的指标吧，反正人家买了。
结果买完之后就陷入了等待，不等待也不行，买在了最高点，算上税费折合12万一平了。之后就是317新政出台，十天九禁令，全北京房价普跌，虎坊路自然也跌了。
那几个炒房的开始没太在意，觉得能用拆迁款补回来。但最终等到的不是拆迁，而是被列入了“文保小区”，不许拆了。这下子几个炒房客傻眼了。他们的炒房资金有的是借来的，利息很高，这既不拆了，房价还跌了，那就是天天的在赔钱呗，损失惨重。
反正据说是闹到去年才给卖了，表面上赔得不多，每平米万把块钱吧。200平也不过是200万。但因为有一部分钱是高息借来的，那利息钱可就邪乎了，每年都得上百万，反正全算上四五年时间赔了好几百万，再加上买指标的钱，估计是至少一套房给赔没了。
朋友前几天知道自己无意中坑了炒房客，也说不出是自豪还是有点儿对不起人家。我觉得无所谓，专业炒回迁房的没那么冲动，不可能看到他们做方案就掏钱。肯定是多方打探了，有了基本确定的消息才敢下手。
估计当时不止是一家公司要参与，那会儿又说市里要在2020年之前解决所有核心区的老破小简易楼的问题，所以人家才做出了判断。只是没想到最后是谁也拆不起，这才没办法的认赔了。
二、
虎坊路小区要说容积率并不高，好像也就是1.2-1.3左右，低密度社区。但是那个年代的户型小啊，两居室也就50平米不到，所以牵扯的户数多，拆迁难度大。再加上当时核心区已经不准回迁了，把这么多老北京迁到五环外，想想这难度吧。
就算是都拆走了，这地段也肯定不让盖住宅，基本都是商业。当时有过提案是建设天桥演艺区的，但这种方案成本高却效益低，几乎没有保本的可能，那就算是北京的国企也未必愿意接手，赔得太多。
说实话，把这里当做文保小区挺勉强的，无非就是简易楼，可以说是特定历史时期的产物，但真谈不上有什么可保护的。但凡能算过账来，没人愿意在二环内保留这种老社区。
三、
虎坊路小区还有个俗名叫“楼房院儿”，顾名思义就是楼房的大院子。可见这里的建设年代有多早吧，是大多数老北京人还没见识过楼房的时候，否则也不至于这么没见识。其实甭说50年代了，哪怕是80年代，也觉得这楼挺好的。我的一个同学家就住这里，总吹他们的楼是用人民大会堂的剩余材料盖起来的，结实，高档。
前些年我还问过个研究西城老建筑的，问楼房院儿到底是不是用这些材料盖的。结果人家说可以算，但跟人民大会堂的关系不是很直接。材料肯定都是同样的厂家生产的，但规格档次并不相同。公建的材料在民用住宅上没法儿用，所以只有一些水泥什么的可以说是人民大会堂剩余的，其他的谈不上。
想想就知道，民用建筑的小门小窗户和细管道怎么可能是大会堂的规格？就算是小楼再厚实，这种砖瓦也不是大会堂能用得上的啊。所以只能说是同时期同厂家同建筑队的产品，但算不上同档次，没法比。
不过甭管怎么说，这里的质量应该是很棒的。否则都70年的建筑了，如果能够不拆，而且还说是文保了，那肯定是安全等级过关，要不然谁也不敢拍这个板儿。
多说一句，北京真的有一座建筑，那是真材实料的用人民大会堂剩余材料建造的，安全等级是虎坊路小区的n多倍以上。这个建筑传说在昌平西山，我也不知道具体在哪儿，反正是用代号命名的秘密基地。是周总理特批的科研单位，专门为石油能源工程开发操控系统的。就是在西山的这座基地里，诞生了中国第一代计算机系统，“150机”工程。
之后，中科红旗的创始人，也就是曾经对抗微软的红旗Linux系统的领军人物，孙玉芳，他的父辈就曾在这个秘密基地工作过，所以从一开始就有着强烈的民族情节。可惜，当年的红旗没扛多久，毕竟任何操作系统都不能只是有个平台，必须要有无数的小公司开发配套软件的。而当时的红旗Linux并不被普通认可，所以就算是装在了政府部门电脑上，也没什么可用的办公软件。
因此虽然当时微软的态度傲慢至极，简直是蹬鼻子上脸了，中国也只能是忍了，毕竟没有别的选择。到现在咱们的操作系统应该说能够自主了，但在当年真的做不到。
所以前些日子讨论的柳传志和倪光南的芯片之争，真的说不好谁对谁错。任何一种高科技产品，都不是能轻易能赶超国际水平的，需要不知道多少真金白银的投入。而且商业化的产品，必须要社会认可才行，否则就算是重金研发出来了，没人添砖加瓦也支撑不住。
不说这些了，太敏感，还是说这楼房院儿的陈芝麻烂谷子吧。
四、
其实虎坊路小区的居民本来就是拆迁户。一大部分来自前门内，也就是现在天安门广场南部的位置，还有一部分来自龙须沟，现在的金鱼池。
建国之后，当务之急就是建造天安门广场，于是拆掉了“棋盘街”。这里想当年是皇宫和六部等衙门的配套商业街，很是繁华。当然赶不上前门外，那相当于超大型ShopMall，商业餐饮娱乐演艺一条龙服务。棋盘街只能是个小型百货店而已，卖些日常用品和普通的食品。
大概在2000年前后，两广路拆迁的时候，我见到过一个老人，他家就是棋盘街的拆迁户。当时他没要房子，而是拿了拆迁款自己买的，200万一间房，折合后来的人民币新币200块，他家五间房拿了1000万，在广内又买了个小院儿，六间房100多平。但这二次拆迁的时候政策对他不是太友好，不说了，都是特定时期的产物，普通百姓是没能力控制自己的命运的。
当年的一间房200万，是不是听着有点儿意思啊，跟今天的腾退政策差不多。说明什么？说明70年前的人民币和现在差不多等值，购买力真的有1万倍以上的差距。也不知道这能否说明房子的保值性，仁者见仁智者见智吧。
楼房院儿在当年是很高档的住宅区了，苏式风格，庄严而朴素。除了没有暖气什么现代设备，从质量上来说是普通平房无法比的。所以也甭怀念什么老四合院，真要是平房好，当年这些住户就都要拆迁费不要房子了。不过当年应该只有私房业主才能要钱，而大多数百姓都是租房的，所以也没得选，只能住进楼房，提前进入共产主义。
五、
最早一拨儿的拆迁户应该已经大部分作古了，毕竟70年过去了。2009年，正是楼市疯涨的时候，我在楼房院儿见过一件事儿，挺让人心酸又让人气愤的事情，就发生在16号楼。
那会儿我也不是因为什么事儿去的虎坊桥，忘了，反正看见俩记者正在采访中介呢，凑过去听了听，挺毁三观的。说是16号楼有老两口，一辈子就这么一套房的产业。养了个儿子也岁数不小了，在我爱我家上班，也就是干中介的。不知道怎么的就陷进了，输了不少钱，亲戚朋友借了个遍，还是还不上。后来好像是跑路了还是让债主给绑走了啊，反正人也找不着了。
那会儿的公证制度不太正规，搞不懂这儿子是自愿的还是被迫的，反正偷了老两口的各种证件，找了俩人冒充就办了个委托卖房的公证。然后就卖房呗，反正本来就是干中介的。但估计不是正经交易的，因为买房的人大概率涉黑，价格也不对，才3/40万。所以很有可能这儿子是被迫的，让债主逼着给过了户。
记者之所以来，是因为那天是人家买家上门收房的日子。那是冬天啊，不是圣诞节就是平安夜，北京大雪纷飞，冷极了。老两口被一群人把门砸了闯进去的，架出来扔雪地里就不管了，所有的东西全扔在楼下。我没见到那帮人，但一听这架势就是老手儿，这种事儿肯定没少干，有理有据有节，警察记者来了也什么都管不了。
我过去看了两眼就看不下去了，太惨了，有邻居给拿来个帐篷，老两口顶着大雪就在帐篷口哭。邻居说刚才被搬家的时候更惨，老两口跪着不断地磕头，但那帮人凶神恶煞根本就不理，俩老人哭的连鼻涕眼泪都冻上了。这让不孝子给坑的，惨不忍睹。
但这件事儿最后的结局还可以，毕竟太惨了，引发了全社会的同情心。老两口还都是环卫局的，最底层的贫苦百姓，更让人觉得无法接受，欺负人不能欺负到这种程度。后来就是打官司把公证处给告了，毕竟是他们违规出具的公证书，这才导致老两口的房子被卖。
最终判决是公证处被判赔偿100万吧，按当年的价格凑合能买套小房。但肯定是买不回原来的房子了，虎坊路小区在当时已经有了些学区房的概念，2010年之后的房价就3万以上了，最小的一居室都100多万，两居室得200万了。判赔的这点儿钱估计也就能在四环买套小房了，彻底跟二环内告别。
这件事之后，“全权委托公证卖房”的事儿少了一些，司法部也下文整顿了几次。但真正完全禁止要在2017年了，“817文件”下发，彻底禁止做这种委托。但真正的杜绝要在2018年之后了，当然这又是一起大案引发的，以后有机会再聊吧，更毁三观，彻底的涉黑。
顺便再说一句，我经常说：当老人的一定要看好资产，别轻易交给孩子，他们未必具备了这个能力！！！
六、
我好久没去虎坊路小区了，上次还是七八年前，学区房概念兴起的时候。高家寨小区对口的福州馆小学能直升八中了，房价暴涨，一个月涨了1万左右。当时同事的同学住虎坊路，看着自己家的房子不涨着急，非得让过去给出主意。哪儿有什么主意啊，学区的政策谁能左右？扯淡了半天什么忙也帮不上，也不知道后来这房子卖了没有。
这个业主的爷爷就是从棋盘街给拆过来的，天桥老艺人，卖戏法儿的，好像还挺有名的。因为在当年，棋盘街号称小天桥，天桥的艺人们经常来回串，换地方能图个新鲜，多赚点儿钱。我还看见他爷爷的照片了，背景就是中华门和天安门城楼。但一看周边的环境，不知道的还以为是农村大集呢，太破了，根本没人相信这就是后来的天安门广场。
多说两句拆城墙这事儿吧。现在的人们总觉得拆了城墙是罪过，这是因为是站在今天的角度来看的。而在当年呢，如果不拆城墙，那二环内就相当于废城，老北京们过的会更惨。
北京城曾经有过两个“新北京”，第一个就是虎坊路小区一带，香厂路，这是北洋时期的规划。当时的市长是朱启钤，主导了北京建设，大拆大建，连皇城都给拆了，这就是著名的“盗拆皇垣案”，后来的八中四中和欧美同学会什么的，都有用皇城砖盖的房子。弄的到现在“皇城根儿”只剩下个地名，大多数人都分不清楚原址在哪儿了，甚至误把紫禁城的宫城给当成了皇城。其实那是宫城根儿，跟皇城两码事儿。
1928年北洋政府倒台，香厂路的新北京也就扯淡了。官员富人们都跑到南京上海去了，北京就成了废都。几乎是一夜之间，北京房价暴跌，全城到处都是哭声，全是丢了工作的小职员们的哀嚎。但谁管啊，生在那个乱世只能是听天由命。
第二个新北京规划发生于日伪时期，整体区域东起公主坟（苑家村），西至八宝山，北起田村半壁店，南到丰台青塔。现在的翠微路万寿路五棵松一带，就是“新北京”的起步区，到抗战胜利这里已经形成了几条主要道路。建国后梁思成林徽因等人的提案，就是基于此才提出的。
七、
那问题来了，当年日本人在西郊建设新北京，真的是为了保护老北京城吗？拉倒吧，作为侵略者，抢夺资源财富才是核心诉求，南京大屠杀和华北三光政策才是禽兽们最想干的，人家凭什么要保护，凭什么为中国百姓谋幸福？
之所以要规划新北京，那就是为了甩包袱，自己在旁边单独建一个新市区，然后对二环内就只剩下掠夺，不管建设，让老北京们自生自灭吧。
其实这就跟当年满清入关差不多，只不过满清是抢走的是北城，把原住民都轰到了南城。但目的都一样，最好的东西归我们新统治者，你们汉人自己去找活路。给你们自由选择的权力，可以选择为我们服务，也可以选择去死。
只有到共产党解放了北京城，那才真正要考虑怎么让上百万的老北京人有尊严的活下去，然后还得有发展。那在四面围城的情况下，以当年的财力物力和建设水平，根本做不到各方兼顾。可以说拆掉了城墙是很遗憾，但如果不拆，那请问当年的老北京们如何改变生活？
龙须沟是不是文化遗迹，要不要保留？作为旁观者肯定说要保留啊，窝草，原生态的居民区啊！脏臭怎么了，这不是你们应该的宿命吗？
别忘了，梁先生确实是大知识分子，但他代表的是旧文人士大夫阶层。他们看到穷人受罪也会同情，但仅此而已，人家没义务帮助底层发展，这不是人家的阶级核心价值观。
如果真的采用梁先生的方案，那用不了20年，老北京会变成什么样儿？很简单，城中村呗，看看现在的崇外六号地就知道，这就是保护原生态的结局。这还是有了现代化水电排污呢，如果没有会是什么样子？不敢想象吧。其实也好想象，看看印度贫民窟就知道了，到处都是原生态。
资本主义的资产阶级，一定是选择投入最小而产出最大的方案。那最经济的就是放弃现有的城市，另外单独建一个，能节省大量的征地和建设费用，一张白纸才好做文章。至于现有的可以用城墙将他们保护起来，底层穷b们可以自己选择死法儿嘛！是在老城内被困死，还是到新城来给我们当奴隶，你随便选。等你们都死绝跑光了，那时我们再来真正保护老城区，这才是最划算的买卖。
记住了，天棚鱼缸石榴树只属于上等阶层，和大杂院拉洋车的无关。解放前只有富人才有资格用自来水，参考鲁迅日记就知道，通自来水管子花了整整115块大洋，是骆驼祥子仗着年轻拼死拼活攒四年的钱。而拖家带口的呢，不借债就是好的，每年攒下一块大洋就算底层中产了。毛伟人当北大管理员的时候才挣8块钱，想想得攒多少年才能喝得起自来水吧。
之所以伟人们要拆掉城墙，其实就是因为他们知道底层百姓的穷苦，因此必须拆掉这阶级壁垒，让二环内的百姓也能享受到工业化的红利。你以为他们都是土bao子不懂古建筑？真要是不懂，就不会在兵围北京城的时候让炮口避开各个重要古建了。
劝键盘侠公知们翻翻当年的会议记录就知道了，之所以拆城墙那真是没办法。谁都知道衣服穿旧了，最好的办法是买件新的，然后把旧的压箱底儿留着怀旧。但这是有钱人的做法，穷人呢，只能缝缝补补又三年，或者是夹克改棉袄，凑合着先保暖再说。
但这事儿让高阶层的看到了，立刻就喊可惜，这么好的原生态夹克被破坏了，你们为什么不给保护起来啊？冻死你们丫的事小，让我们无处怀旧的冒酸水儿才是大事儿，你们这帮穷b怎么就不理解我们的情怀呢？
如果谁真的怀念老北京，那可以去各个老破小或城中村转转，见人就夸：“窝草，你们这帮老丫挺的真幸福，这环境真有历史感，一定不能拆，连改造都不行，必须世世代代的保护！”只要不被打死，我就相信你是真w八蛋，不是装孙子！
八、
不多聊了，本来还想写写虎坊路小区的原址，以及北洋时期的新北京建设什么的。南城香厂路，曾经繁华无比，北京第二部电梯就出现在这里，陈独秀撒传单估计就是坐电梯到的楼顶儿。
想当年，无数的政客、文人、军阀、富商都流连于老宣武“道儿南”，搂着头牌舞女，吃着南北大餐，听着京剧曲艺，看着艺人们翻跟头，那才是有钱阶层的生活。底层百姓呢，也就是活着，凑合活着吧……仅供参考。
