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文 | 《地产小王子》主编 苏阳
01
“激动！终于拿到了房产证，心里的大石头落地了！”
小佳同学到现在还能回忆起，3个月前拿到房子不动产权证书的心情。仿佛《少年派的奇幻漂流》里在海上漂流了227天的派，他的船终于靠岸。
虽然手里握着房产证，还是有那么一点不真实的感觉。
对于小佳同学来讲，从当年决定买房，到最后拿到房产证，真正体会到了那句电影名言：你永远不知道下一颗巧克力会是什么味道。
买房的过程堪比吃到了一颗苦味满分的巧克力，但好在，最终的结果是好的。甚至如今回味起来，居然还从二手房价、法拍房价中，品出了回甘。
2017年，小佳同学购买了位于之江的澜玉水晶熙园。当时痛快下单，却没有想到，之后的几年里，会一度为了这套房子伤透脑筋。
先是延期交付，原定于2018年年底交付的房子，一直延期到了2019年10月才交付。
这还不算完，在交付完以后的一年半时间里，小佳与近1400余户邻居，一直都没有拿到房产证。
最终拿到产证时，距离原定交付时间，晚了2年半。
没有房产证，就意味着房子无法上市交易。
去年，蚂蚁在之江拿地以后，一夜之间各个小区的二手房价鸡犬升天。却唯独澜玉水晶熙园的业主群里，一片love & peace。
毕竟房产证都没有，正式挂牌都不行。就算板块房价涨了，也和自己家没有半毛钱关系。
而且，虽然此前小区业主的孩子也能就读对口的求是之江二小，但由于没有产证、无法落户，也留下隐患。
回过神来，最惊险刺激、紧张至极的其实是恒大。
一向重仓三四线城市的恒大，澜玉水晶熙园是其在杭州市区范围开发的三个楼盘项目之一，为此曾一度传出恒大要调整开发战略，进军一二线城市。
后面的故事大家都看到了，恒大还是那个恒大。
2013年11月，之江水晶城所在地块被三立控股耗资24.4亿拿下，楼面价仅有6103.93元/㎡。拿地还不到一年，恒大确认收购，从三立手中接过这个项目时，要打造一个地标级项目。
02
去年开始，恒大在坊间一直有关于债务危机的传闻。当时小佳就关注到了，深怕影响自己的房产证。
今年5月下旬，澜玉水晶熙园的房产证终于下来了！
业主们陆续接到通知，领取了相关材料，能够到房管局办理产证了。一拿到产证，就有业主迫不及待把房子挂了牌。也有不少业主放话：处在商业中心和地铁边上，是金子迟早会发光的。
手边买房数据显示，项目网签均价42962元/㎡，挂牌均价60364元/㎡。截至目前，一共有6套网签记录。
澜玉水晶熙园的业主是极其幸运的。
这一轮拿到房产证的操作，大有一种这样的侥幸：在健身房倒闭前用完了所有私教课，在共享单车出事之前退回了押金，在长租公寓暴雷之前退租……
虽然有过诸多波折，不光延期交付，房产证又拖了一年半，但是万幸的是，像小佳同学一样的住宅业主们，最终还是顺利拿到了房产证。
相比全国其他城市的恒大业主，澜玉水晶熙园的业主们上辈子一定是拯救了全宇宙.....
许老板之前也作了承诺，要确保所有项目按时交楼。但全国仍然有不少购买了恒大楼盘的业主在维权。网上传得很疯的一张照片上，队伍声势浩荡、人人怒气盛盛。
这种事情，放在任何一个人身上，都会这样。尤其房价涨到这个地步，一套房子可能就是绑定了全家人的财富，业主们难免焦虑不安、夜不能寐的情绪，闭上眼睛都能感同身受。
所以对恒大业主们来说，光有许老板几句话的态度，还是不够的。一定要尽快拿出实际行动。毕竟恒大现在债务危机，已经全国人尽皆知。
以前任何舆情，恒大都能压下来，这次明显压不住了。
如何才能力挽狂澜，不仅仅能否找到愿意驰援的天量资金，更要重获各方对恒大的信任，这都需要许老板和恒大决策层的集体智慧。
03
恒大倒下，这是无法想象的。
但事实上，风雨中的恒大，更令人心惊胆战。这个巨无霸企业，牵扯到的上下游实在太多，环环相扣。
房地产是资金密集型行业，任何一家房企只要资金的锅盖不够了，就可能轰然坍塌。这就是为什么，三道红线一出，所有房企都被卡住了脖子，只能控制和压缩自己的规模。
所以“房企-规模”，终于露出双刃剑的另一面了。
6月起，坊间传出恒大约2000亿商票无法兑付的消息。蛛丝马迹不断爆出，就跟所有人能预想的一样：推倒了第一块多米诺骨牌之后，商票无法兑付，工地上就只能停工，交付就只能延期，业主就拿不到房子。
不光是恒大深耕的三四线城市，就连一些二线城市都无法幸免。接下来，想保证楼盘顺利开工，就必须要赢得供应商们的信任。
网上搜索“恒大延期交付”，郑州、武汉、常州、温州、绍兴、赣州等地，都有恒大项目延期交付的新闻。
屋漏偏逢连夜雨。
9月8日开始，恒大财富无法兑付。不少恒大员工由于有指标在身，不光自己买，甚至还拉了亲朋好友入局。这让恒大显得更加窘迫。
好在，恒大没有“一跑了之”，至少一直在保持对外发声，企图给大家吃一颗定心丸。
9月10日下午，许老板在恒大财富专题会上表态：“很多员工和业主都拿着辛苦钱、血汗钱和养老钱来买了恒大财富的产品，我代表集团明确承诺一定要全部兑付，一分钱不能少。”
9月13日，恒大集团披露了第二版兑付方案披露，包括三种方式：
方案一，对于已到期部分，可选择现金兑付方案：到期当月月底兑付10%，剩余部分每3个月兑付10%。
方案二，对于到期或未到期要求提前兑付部分，可用实物资产抵扣：住宅7.2折、公寓5.4折、商铺与车位4.8折，每个月下旬开启线上选房，包含认购日起到申请成功那天的收益。
方案三，9月12日24点前，已认购任意恒大房子但尚未付清尾款的，可用理财额度抵扣本人或他人的购房尾款。
投资人可从以上三种方案中选择其中一种兑付，或者组合任意两种及三种方案兑付。
人性里面，“听风就是雨”，谣言比真相往往传播得更快。现在全国人民正在极尽所能想象恒大各种最坏的局面。
因此，坊间也有网传，恒大即将破产重组。9月13日，恒大集团网站发布声明称“恒大没有破产重组”。
辟谣还是得辟的，字里行间，也能看出恒大的“努力”。
恒大还能逆转乾坤吗？
恒大的事情，已经不是恒大自己的事情了。背后的博弈和盘算都还在进行中。但可以肯定的是，只要还能软着陆，就不会选择硬着陆，毕竟恒大出问题，就是大问题。牵扯面实在太大了。
目前整个房地产行业都极其微妙。
大家都知道，住房不炒，要严防死守房价大涨。但似乎房住不炒另一个层面的含义也慢慢显露，就是不能出现大跌。各地冒出“限跌令”，就是楼市维稳的另一面。
房价大跌尚且要控制。
更何况是一家如此庞大的房企，正在面临破产。
不管是哪家开发商出现了类似恒大的问题，业主们都会心惊肉跳。但我们能看出，楼市需要稳字当头，一旦大起大落，有形之手很难坐视不理。
只不过最终能拿出怎样的解决方案，需要耐心等待。
04
恒大的杭州业主，还是幸运的。
澜玉水晶熙园的经历，固然有其偶然性，但杭州业主能够“虎口脱险”，我相信总有一些必然的因素——因为这件事情，发生在杭州。
在房产行业制度的透明度，以及对房企的监管力度上，杭州一向是走在全国前列的。
这一点是毋庸置疑的。
买了杭州其他恒大项目的业主，也不用太过担忧。
今年7月，就有萧山恒大国玺悦龙府业主反映，担心项目交付问题。
很快，萧山住建局就要求开发商把预售金监管账户上的钱和应收款，全部转入指定账户。目的就是为了防止预售金被挪用，无论如何也要保证工程顺利交付。
以往，面对因为各种原因烂尾的项目，杭州有关部门也总是不遗余力地帮忙解决。
尽管延期交付、拿不到房产证的过程，对于业主来说是一种漫长艰苦的折磨，但往往杭州烂尾盘们的结局，都没有那么坏。
我还有两位朋友，分别是紫金府和田逸之星的业主。虽然经历波折，捏着一把汗，但万幸都拿到了产证。
更没想到的是，这两年还撞上了杭州楼市最好的时候。换个场景想想，如果没有这个难熬的过程，早早拿出房产证，会不会房子卖早了而错过这一波大牛市呢？
所以，这未必不是另一种补偿。
9月14日，阿里法拍上一共拍卖了21套杭州法拍房。
当天竞争最激烈、关注度最高的一套法拍房，就是一套澜玉水晶熙园。房子位于3号楼301室，楼层实在不算上佳，建筑面积152.81㎡，四房两厅一厨两卫设计。
最终，这套房子经过113轮加价，拍出684.5万高价，单价44794元/㎡，比评估价整整高了134.5万。
看到这个价格，小佳同学和邻居们，柳暗花明之后，或许又能得到多一丝安慰。
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