十大足球直播推荐韩剧《顶楼》第一季，外国财阀要投资5000亿造全国最大购物中心的消息，瞬间让明洞的地皮升值数倍。全球同此凉热，类似桥段杭州也上演过。
所以，江东天街、奥体印象城和招商花园城先后开业，高兴了一堆周边业主。
都说购物中心是强力的“房价助推器”，开业后（江东天街9月19日开业），大江东、奥体和艮北的二手房价，如愿又来了一波升浪吗？
长假期间，我们兵分三路，花大半天实地跑了一圈，发现商场人气普遍不错，但二手房价还是波澜不惊。
市场平稳或上行期，学校、商场或地铁，随便来一个都是锦上添花；但整体大行情向下时，一个购物中心的托力还是太微弱了。但不管怎么样，周边居民生活更方便了是真的。
①江东天街
刚需消费为主，平价杭帮菜受欢迎
每次去大江东，总有一种出城的感觉。
前天上午，我从滨江区政府出发，走机场大道转九堡大桥，再转德胜快速路。伴随着一路的货车和渣土车，过江东大桥直行左转横一线，就到了江东天街。
这一趟下来，平时要1小时上下。因为还是国庆假期，这次“仅仅”开了40分钟出头。
江东天街位于地铁7号线启成路站口，北侧和南侧一路之隔，分别是已交付的两大网红盘——旭辉宝龙·东湖城和龙湖·江与城。
适逢长假，人气自然无法与刚开业期间（中秋）相比，但整体还不错。
一是地下车库车位并没有很空。从北一路口进入，B1层基本没位置，开到了B2层，才找到离电梯口近的位置（停车免费）。
二是到达时11点左右，刚好是午饭时间。不少餐饮店门口人头攒动，有的还要排队轮候。
但一圈转下来，人气明显分化。
人气最旺的当属B1层的快餐型特色餐饮，如阿甘锅盔、阿香米线、酸菜鱼类店铺。四五楼的餐厅，需要排队的，也主要是绿茶、外婆家、新发现等性价比较高的杭帮菜。
其余大多数餐厅，基本随到随吃，包括主城区热度颇高的小龙坎、老鸭集等。
从业态品牌上，还可以发现，无论餐饮还是服饰，整体档次都不是太高，但该有的都有，特别是开业率和招商率达到了100%。
我想，这与大江东刚需为主的人群，和长期缺失好购物中心的现状有关。
有人说，江东天街也就“开业期半个月热度”，等时间一久，肯定会变得冷清。我倒不这么认为，毕竟天街的地段、位置摆在这里。
随着大江东核心区后续小区的陆续交付，天街以后的人气，应该能够得到保证。
真正惨的是同区域的宝龙广场。本身定位和商家的档次就比较一般。天街一开业，为数不多的人气，马上又被截胡了大半。
半年二手房价跌了5000元
相比天街人气，大江东的二手房价，才真正让人担忧。
今年3月底，我曾实地去大江东跑过盘。当时最深的印象是：一脸蜜汁自信的房东。
地铁通车的前后几个月里，东湖城、江与城和宝龙广场等小区，挂牌价涨了好几千。上半年最高网签价，更是突破了3万大关。
许多房东坚信，等天街开业，房价还得涨。
但实际情况，完全是“两极反转”——不仅没涨，反而跌了一大截。曾经爱答不理的中介，时不时撩骚几句，“哥，最近又有急售房源出来，要不要看看。”
“对比上半年，跌了五六千。”东湖城沿街底商的中介小哥表示，现在总价240-250万带车位，已经能买到楼层不错的边套89㎡了。而在上半年的火热期，要270万才能拿下。
若是大户型，价格更低。一套140㎡的急卖房，单价只要2万4。
就连相对坚挺的龙湖江与城，也有不少急售房源，89㎡挂价230万，折合单价不到2万6，还是好楼层。
“甩卖房东基本是投资客，都想跑。”中介分析道。
从上下半年的二手行情变化看，投资客的慌乱并不意外。今年4-6月，东湖城二手成交了29套，7月至今却降到了19套。
江与城更狠，4-6月16套，7月至今5套，跌了近7成。
不过，也有人觉得跌得差不多，趁机买入了二手房。“就在几天前，我们老板买了一套东湖城89㎡边套，带车位240万，折合单价2万5。”中介小哥说。
“老板算了一笔账，近2万的新房价格，加上2年的资金成本和利息，和二手房差不多了。”
如果是自住需求，完全没问题。毕竟，两百多万的总价，地铁、综合体齐备，全杭州也找不出太多更好的选择。
但若是投资，我认为值得商榷。因为大江东的交付和抛售高潮，还未到来。
目前核心区交付楼盘，仅东湖城、江与城和宝龙广场（还有一个较早的琅琴湾），累计挂牌房源198套。
看似不多，实际出逃凶猛。东湖城现挂牌69套，历史二手成交115套，整体抛盘率已超10%。宝龙广场的住宅部分，亦如此。
后期算上融创城、花漾里、星央悦府、枫漫小筑和潮塘轩，再加上辐射范围的云帆未来社区、杭房悦东方、未来海岸等，累计房源轻松破万。
哪怕10%，也有1000多套。届时，大量投资客集中出货，有足够多的接盘侠吗？
要知道，大江东地广人稀，核心区到武林门有30多公里远。这里最多的就是蓝领工人、汽车厂房和城中村；愿意从城区搬到这里的，只有少量的外溢刚需。
可两万上下的新房，现在杭州已没那么难摇到。有多少人非要到这里高价接二手房？
②奥体印象城
更像网红景点，萧山话杭州话普通话三分天下
这个长假，刚刚开业的印力汇德隆奥体印象城（下简称奥体印象城），与其说是一个商场，更像是一个景点。
水泄不通的停车场、随处可见的排队长龙、还有霸屏朋友圈的打卡靓照，全都彰显了它的超高人气和网红体质。据说，晚上8点过去，想进地下停车场都要堵半小时以上。
为了避开可能的大人流，我特地选择在早上10点到达。没曾想，金鸡路上通往地下车库的道路已经塞爆。
无奈之下，只能将车停在一路之隔的一个临时停车场。虽是免费，但尘土飞扬达到8级。以至于我离开时，不得不花了40元洗车。
走进商场，一个感受就是：这是堪比滨江天街，单位面积内溜娃密度最高的综合体之一。
基本上每一楼，都有吸引小朋友的业态。一楼的泡泡马特、三楼的金宝贝、四楼的反斗城……
气氛在五楼的热带雨林达到高潮。玩水的、拍照的、追逐的孩子随处可见。我粗粗点了一下，当时光这个区域内的小朋友就超过80个。
不过有点小失望的是，上海南翔印象城的热带雨林，种的真是珍奇的热带植物，而这里居然是塑料棕榈树……
热闹的还有六楼的屋顶区域。一系列以“天空”为主题的布置，包括400米长的天空跑道、天空之镜，还有喷泉矩阵，成为众多大人孩子的乐园。
一圈逛下来，觉得除了溜娃之外，其余业态中规中矩，定位比滨江天街还略低一些。
比如，午饭我是在一家面店解决的。这个牌子在其他商场也有店铺，虽然面积不如这里大，但供应的种类比奥体印象城这家还要更多。
由于是奥体首个开业的大型综合体，奥体印象城的辐射效应极其庞大。在商场里，萧山话、杭州话、普通话基本三分天下。
我甚至还看到了5组以上的外国友人。
人气爆棚的山姆店
一楼的山姆店里，我挤出了龙翔桥的感觉。由于基本所有的顾客都推着手推车，又有至少一半的顾客带着孩子，所以耳边回荡着最多的一句话是：
“小心车，小心车！”
不知道的，还以为正在穿越一个又一个繁忙的十字路口。
烘焙区域是大型“聚会”现场，手推车根本没有前进的路线。提拉米苏刚一出炉，所有的人一哄而上，一瞬间搞得我还以为是免费发放。
正为没有抢到而耿耿于怀时，身边一位操着萧山口音的大妈兴奋地说：才89块8，真便宜。
这也难怪。此前，像山姆店、麦德龙这样的大型仓储式超市一直没有过江。虽说谈不上新鲜，但这次既然开到了家门口，还是值得狠狠“报复性”逛一下。
所以这家山姆店实在太火爆了，我一亲戚，在里面逛了3小时，挑了一袋冻虾仁，最后被排队付款的长龙吓得“弃虾而逃”。
也许这就是一个实体卖场的意义吧！
明明在APP上下单随时帮你送上门，但就要去现场摸一摸，挤一挤，似乎才能真实感受到城市的心跳……
周边有小区房租涨了三五百
说起奥体，常有人认为那儿全是投资客。不过，奥体印象城一开就炸出人山人海，证明那里已是杭州居住氛围最浓的区域之一。
商场隔着飞虹路，由东向西，依次排布着金色江南、春和钱塘、丰瑞北苑和佳丰北苑。
隔着金鸡路，则是顺发·美哉美城。
“这一带成交相对比较活跃的，还要算美哉美城，但最近也一般，和商场开业前区别不大。”周边某中介的昌哥说。
手边买房数据显示，过去7天，美哉美城的带看量只有16次，平均一天还不到3次。
奥体印象城周边住宅区众多
房东们似乎也对这个利好打不起兴趣。同样是来自手边的数据，小区目前挂牌房源10套。最近涨价和跌价的房源几乎是1:1。
不过，对昌哥的同事小章来说，奥体印象城的开业，还是带来了明显的变化。
小章主做的是租赁，用他自己的话说：印象城一开业，美哉美城的房租就涨了三五百。
比如，他刚刚租掉一套约80多㎡的户型，月租金达到了6800。而同样的户型，两个月前他经手的一套，只有6300。
租客正是奥体印象城里的某家餐饮企业。“奥体印象城开业前后，我们接到这方面的单子特别多。”
美哉美城（左）与奥体印象城仅一路之隔
整个奥体印象城，大大小小的餐饮企业有上百家。对这些企业来说，在一路之隔的小区里租套房子做员工宿舍，再理想不过了。
“春和钱塘的80多㎡，虽然也是三室，但只有一个卫生间；金色江南是两个卫生间，但整体房租价格更高，80多㎡的月租基本要7000 。”小章说。
更重要的是，作为当年杭州的一大神盘，美哉美城以逆天户型闻名于江湖。
“它的82㎡，可拓展面积有近40㎡，89㎡拓展面积超过30㎡，都很容易改成四房。对这些餐饮企业来说，选择美哉美城，同样的面积可以多住两个员工。”
正因为此，据小章介绍，经过这一轮消化后，美哉美城目前可租的房源“已经很少了”。
③招商花园城
重餐饮布局，解决艮北“美食荒漠”现状
早在十一小长假前，微信朋友圈、小区电梯轿厢里，满屏招商花园城“930开业”的消息。
外号“商业兼美食荒漠”的艮北新城，虽说左拥（东可去下沙金沙天街）、右抱（西可选东站万象汇），但步行可达的大型购物中心，只有传说中的花园城。
花园城开业初期，听到最多的评价是：吃个饭全得排队，一等就是一小时。毕竟，周边大大小小环绕着十余个住宅小区。
我去探访时，已是10月6日下午1点，商场的人流量并不多，但二楼本帮菜新白鹿门店内，还是坐满了人。其他餐饮店虽不至于爆满，仍然宾客如云。
总建面约10.8万㎡的花园城，地上五层、地下三层，一个标准的“商业大盒子”。业态囊括服饰、珠宝配饰、精品生活、童玩空间、超市、餐饮和影院等。
部分商家、业态，诸如幸福蓝海国际影城、海底捞、5楼的运动空间等，因工期原因暂未开放。
一圈逛下来，有三大感受：
第一，整体定位社区化，高端品牌不多。以服饰品牌为例，待开业的优衣库、斯卡奇、热风、雅戈尔、唐狮等，均是大众化的亲民品牌。
原本计划引入的大型商场盒马，因盒马战略调整，变为一家“城集生活精品超市”。虽打上“精品”二字，但在周边业主看来，还是小有遗憾，“想买大闸蟹，发现只有公蟹，连母蟹都没。”
第二，餐饮火力猛。从负一到四楼，均重点配置，从杭帮菜，到川菜、菜，从简餐到火锅，品类还不少，短期内日常吃喝倒是不愁没选择。
重餐饮的布局，确实也很符合周边环境所需。
第三，休闲娱乐业态暂时不多，目前主要是二三楼的童玩空间，对家有小宝的家庭很实用。
但对于青少年及成年人来说，嗨点就稍微少了一点。足浴、美甲其他连锁品牌也能享受，超市、服饰基本上网上购买也能替代。
这也是眼下绝大多数综合体同样面临的困境。似乎除了餐饮、儿童玩乐，找不出更难吸引人驻足的业态。即便有，比例该如何控制，又是一大现实难题。
教培业被一股脑儿干掉的背景下，能把这10.8万㎡空间填满，已经算是尽力了，没法苛责太多。
总而言之，花园城整体无功亦无过、中规中矩。
二手房价横盘，但无大规模抛盘
花园城一开业，“艮北三兄弟”（公园1872、杨柳郡、云悦湾）的业主们，兴奋不已。
并不急卖的业主，立马将挂牌单价上调几千元，想重演“开业即跳涨”的戏码。可这番操作在周边中介看来，更像是业主间的自娱自乐。
“最近别说成交，就连带看都少了许多。”相反，房东们若诚心想卖房，价格要再让一点。
中介告诉我，前不久云悦湾卖掉的一套中高楼层114㎡三房，比房东预期少了80万才有人接盘，折合单价5万7。而“三兄弟”之前的其他房源，单价普遍到6万。
与花园城正对着的杨柳郡
艮北一向投资客不多，三兄弟挂牌量都很少。尤其是公园1872和云悦湾，多数时候仅个位数（不含云悦湾的酒店式公寓），原本没太大踩踏风险。
但最近曾“万人摇”的杨柳郡四期交付入市，投资客抛盘多了起来。杨柳郡挂牌量已飙升至149套，降价的多集中于三四期。
一类是“一室户”的极小户型。中介推荐的一套41.61㎡顶跃两房，房东从6月初的挂价335万，降到260万在售，可看房人依然很少。
一类是得房率低的房源——90多㎡的三房一卫。其中一套94㎡，7月中挂牌价627万，9月底降至532万在售，折合单价5万6。
公园1872实景
覆巢之下，焉有完卵。杭州整体大行情下行时，艮北也不可能例外。
虽然艮北没有奥体那么“ 人见人爱”，但后市比大江东还是要乐观很多。一是总体投资客占比不高；二是南面几百米，有波澜壮阔的钱江新城二期，给人许多念想。
看完江东天街、奥体印象城和花园城，总体说不上惊喜，也说不上失望。
想明白了，这些大型购物中心就是为附近居民提供了一个“城市公共客厅”，不怕风霜雨雪，四季空调伺候。可以约个会，可以遛个娃，甚至只是去感受一下陌生人的气息和商品的琳琅陈列。
无论大行情如何，它都真实地为周边居民提供了更多幸福感。而长久看，这些幸福感最终还是会体现在房价中。
