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来源：搜狐焦点深圳
11月，楼市迎来新变化。
11月10日，中国人民银行官微发文称：10月份个人住房贷款环比增加1013亿；同天，财联社表示房企发债融资有望松绑；11月10日、11日，地产股久违大涨……
当前市场的走向，不难判断，上半年整体收紧的房地产政策将暂告一段落。在保证“房住不炒”的基础上，维护楼市稳定也变得非常重要。
对于深圳购房者而言，当前新房供应开闸，二手房房价回调，再加上现阶段房贷放款提速，正迎来了一个比较适合上车的机会。抓住“购房窗口期”，挑选“品质好房子”，显得尤为关键。
01
信贷回稳
刚需购房者的春天来了
10月21日，国新办举办了三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会，会上强调要“保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持”。这是金融监管部门首次明确表态支持刚需购房者。
▲国新办三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会
同时，回顾近期相关部门动态发现：自9月底以来，官方“稳”楼市信号不断出现。
9月24日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会在京召开。例会最引人注目的亮点是：央行针对楼市提出了“两个维护”的新说法，即要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
9月29日，央行和银保监会召开房地产金融座谈会，再次强调“两个维护”。
10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，监管层指出：“预计四季度，房价回稳的城市房贷利率及放款速度等信贷端政策或将迎来实质性改善”。
这与央行10月份统计数据呈现出了高度一致性。数据显示，10月个人住房贷款余额37.7万亿元，环比多增1013亿元。这意味着银行加大了个人住房贷款的投放，同时提升了放贷速度。有银行内人士表示，这种放松是并非是大面积、全面放松，而是优先满足刚需性住房需求为主。
我们分析，楼市调控的最终目的是抑制炒房，而非打压刚需。此前发布的调高房贷利率，拉长房贷周期等举措都是为了抑制楼市热度。目前，由于调控手段已见成效，全国楼市交易热度下降，所以对于涉房贷款也相应放松。
深圳方面，上周搜狐焦点深圳对四大行及招行的房贷情况进行调研。结果显示，虽然目前深圳房贷利率下调无望，但房贷放款已明显提速。
针对资质较好的客户，一般办理抵押后1-2周就能放款，慢的话也是1-2个月。可供对比的是，今年8月底中国证券报曾对四大一线城市的放款周期进行调研，当时深圳放款周期长达6-8个月。
▲中国证券报报道
总的来说，健康有序的房地产环境，对刚需群体来说是保障和支持，而住房信贷回归平稳，以及深圳市场行情的变化，或也给刚需入手楼市提供了一个契机。
02
新房供应开闸 二手房价回调
深圳买方市场显现
今年的深圳楼市可以说是跌宕起伏。
二手房方面，出现了与前10年截然不同的新局面。据搜狐焦点统计，自今年2月以来，深圳二手房交易实现7连跌，10月成交1605套，同比下跌68%，这也是自2012年3月以来的最低值。在深圳二手房参考价发布之前，月成交5000套被业内视为深圳楼市的枯荣线。
作为对比，10月北京二手房成交9340套，是深圳的5倍多，而北京常住人口仅是深圳的1.2倍。深圳常住人口1756万人，北京常住人口2189.3万。
此外，在长达半年的博弈中，部分深圳业主开始示弱。据悉，9月、10月全市二手住宅挂牌均价环比下跌0.5%，而近一个月内约有15%的业主下调了报价，“笋盘”冒尖。
▲深圳市二手住宅情况变化|图源：乐有家研究中心
新房方面，根据深圳中原数据研究中心数据，1-8月，深圳新房市场供应平稳，进入9月，供应进入到一个小高峰，10月供应有所回落，但成交量随着9月成交的转化有所攀升，是近半年内新房成交的第二高。
进入11月，截至12日，目前深圳已经有7盘入市，而据搜狐焦点预测，11月深圳约有24个住宅项目入市，迫于资金压力，年前这段时间，开发商将进入积极推售和抢收期，一些惜售已久的楼盘陆续放出。
▲深圳新房住宅成交走势图|图源：中原研究中心
从购房者角度来说，直观感受是可供选择的盘越来越多了。去年买新盘，可以选择的盘不多且积分高，很多人连入场的机会可能都没有，但是近半年，置换也可以参与打新并且开始可以进行选择。
新房供应开闸，二手房房价回调，深圳楼市进入买方主导市场，再加上现阶段房贷放款提速，刚需确实是迎来了一个比较适合上车的机会。
那在居住价值回归的当下，购房者应当如何选择项目？
我们认为，务必要把握好项目价值的确定性。如何把握？认准这三个核心标准：更有前景的区域、更稳健的品牌、更优质的产品。
综合三大标准，我们推荐与光明科学城共同规划、同步建设的光明天安云谷。
03
契合三大选房标准
光明天安云谷C位之选
天安云谷位于光明科学城，选址上就已经赢在起点。
在深圳，提到区域发展前景，光明无疑是各区中的佼佼者。在最新的深圳规划战略中，光明区定位升级为深圳北部中心、科技创新中心，成为深圳科创逐鹿全球的重要力量，也是深圳未来经济最重要的增长极之一。
99平方公里的光明科学城，地处广深港澳科技创新走廊的关键节点，无疑是光明最具有发展前景的片区之一。
▲光明科学城在广深港澳科技走廊中的位置|图源城plus
光明区“十四五”规划纲要的九方面重点任务中，第一项便是“打造综合性国家科学中心核心承载区”，代表粤港澳大湾区的四大综合性国家科学中心之一。
规划指出，光明科学城以“科学 城市 产业”为发展规划，以“一心两区，绿环萦绕”为空间格局，围绕国家战略需求和大湾区产业发展优势，打造世界级城市创新区。
▲光明科学城空间规划布局
光明天安云谷处在科学城装置集聚区的重要节点上，是光明科学城“一心两区”总体布局中大装置区中的科教融合集群核心承载。
周边环绕大科学装置、研究院和高等院校，同时因临近光明中心区，叠加多重中心的配套资源。是科学城的配套先行区、科教核心区。
大科学装置被称为科技强国、参与世界竞争的国之重器，催生世界一流科研成果，是科研实力的标志之一，目前光明科学城已经布局五大科学装置及其他科技基础设施。
▲光明科学城大科学装置实拍图
此外，中山大学（深圳）一期基本建成，已经启用。中国科学院深圳理工大学已落户。
▲中山大学（深圳）实拍图
合成生物研究重大科技基础设施、深圳市工程生物产业创新中心、光明脑科学技术产业创新中心等科研机构沿着公常路两侧渐次铺开。7月21日，深圳光明区政府、深圳湾实验室与华为技术有限公司联合签署战略合作协议。
预计待全部建成，项目将引入超过6000家科技及服务类企业，吸纳15万以上科技人才就业，总产值预计可达1500亿元。
科学的种子已如期而至，只等待落地成林的那一天。
11年打造产城专家，天安骏业首进光明。光明天安云谷有光明的未来，项目本身也有品牌的背书。“天安云谷”系列项目是中国新型产业园区发展的代表，目前，沿着广深科技创新走廊，天安骏业布局了坂雪岗科技城、光明科学城、福田梅林、南山科技园、坪山中心区、松山湖等一系列城市核心区域，助力城市发展。
这一次，天安云谷进入光明，打造产城融合、职住平衡的产业社区，成为光明科学城重要的先行配套区，深圳将再添一座产学研居一体的大城样本。
▲国际会议中心效果图|图源天安云谷官微
综合大城配套，少量 92-128㎡房源在售。
光明天安云谷自成一城，为科学城提供国际会议中心、酒店、学校、创新产业空间等多种配套设施。另一方面，从居住的舒适度来说，项目坐拥优质的医疗资源、文体教育资源和自然环境。
光明天安云谷规划统筹面积约2.2平方公里，总计容建筑面积约630万㎡，相当于2个半的华润城，是深圳目前单一开发体量最大总体量的项目之一。
项目一期占地约8.2万㎡，建设面积约55万㎡，集产业、商业、会展、居住、景观、综合配套等于一体，包含约2.3万㎡精品酒店及公寓、约2万㎡科技主题商业和约2000㎡国际会议中心等等。
交通方面，项目周边紧邻6号线支线中山大学站、圳美站，目前6号线支线在建，预计将于2022年开通运营。
此外，目前片区内还有13号线北延在建，通车后，预计自光明科学城至深圳湾口岸，将实现45分钟地铁直达。
除地铁外，片区将依托广深中轴城际加强与深圳宝安国际机场、广州白云国际机场的快速联系；依托广深港客专、深莞城际、深广中轴城际和城市轨道，加强与香港西九龙口岸、深圳湾口岸等的便捷联系。
城市配套方面，项目与中山大学附属第七医院之间由新湖街道办事处等政务单位隔开。据悉，深圳市政府投资约80亿元建设的中山大学附属第七医院，将建成华南地区单体规模最大的医院，也是广州中山大学在深圳的首家直属附属医院，目前医院一期已经营业。
在教育资源方面，项目内规划国际学校和幼儿园，片区学位充足，全龄段教育无忧。中大附小、中大附中等教育资源就在项目北侧，住在这里，孩子不仅能够实现就近入学，还能够接受未来科技产业及创新环境的熏陶。
▲中山大学附属小学
▲中山大学附属中学
文体配套方面，位于项目对面的光明小镇，体量是东部华侨城的1.6倍，绿意近在咫尺，打造绿色健康的生活体验；片区内占地约21万㎡的科学智慧公园（在建），预计今年底建成；还有新湖文体中心（规划中），将涵盖体育馆、文化馆、图书馆等。
▲云科府对面的新陂头河||图源深圳光明
最后，再具体了解项目的一期住宅产品——云科府。分为南、北两个地块，共计1550套住宅。
产品具有超3米豪华层高和约80%实用率设计，延展更多空间可能，同时具有超低容积率，保证居住舒适度。
其中南地块主力户型为建面约92-108㎡的3房，北地块主力户型为建面约95-138㎡3-4房，目前还有少量建面约 92-128㎡房源在售。
▲云科府户型分布图
总的来说，综合楼市调控环境和深圳市场行情来看，当下是最近几年以来，刚需买入深圳的绝佳时机，而光明天安云谷与光明科学城共建，是光明科学城规划受益最大的项目之一。
就住宅产品云科府来说，不仅享有科学城的科创氛围和产业价值，还有完善的城市配套和宜居的生活环境，是市面上难得的好项目，感兴趣的朋友一定要抓紧机会前去观看。
