文丨子木

选楼层这个话题，算是老生常谈。今天之所以把它翻出来，是因为这个问题涉及到大家的居住体验和房子的升值潜力。

大多数楼市小白对此认识又比较片面。

一般来说，楼层肯定是越贵越好，越便宜越差，开发商那边早就用算盘敲得明明白白，重点是在于顶楼和底楼，这两个特殊楼层。

民间有一个说法，叫“再穷莫买顶楼，再傻莫买底楼”，久而久之，嫌弃顶楼和底楼便成了人们的思维定势。

昨天，就有杭州的一个读者小王找到我说，前段时间买房摇号，结果运气不好摇到了一楼，为此家里大吵了一架。

妻子和丈母娘主张放弃资格，认为一楼居住体验太差，面子上过不去，住着心里也不舒服；但他觉得，楼层虽然不怎么样，但好处在于便宜，以后供房压力小一些。

最后小王勉强胜出，把房子签了下来，但家里气氛从此变得怪异，妻子耿耿于怀，一直找茬，自己也不知道一楼到底有什么优缺点，对未来居住体验影响如何，心里没底。

看过小王的小区后，我给他的回复是，“放心吧，没有你想象中那么差。”

为什么我看过小区环境后，就能断定小王未来的一楼居住体验不会太差呢？下面给大家好好盘点一下，告诉你顶底楼背后的逻辑究竟是怎样的。

1

一楼的悲伤

我记得大概在3年前，做过一份小区安居体验的全维度报告。其中一项就是一楼业主对于生活满意度的调查。

答案在意料之中，满意度仅为32.3%，主要的吐槽点有3个：

1、太吵了

2、私密性不够

3、采光不足及下水问题等

嘈杂是一楼业主最难以忍受的痛点。

有幸，我也曾有过一段这样的经历。记得前几年去老家探亲，住在亲戚家的一楼。

小区中每天下午从2点开始，小区的熊孩子们就开始聚集在楼下的草坪中嬉笑打闹，有时候甚至把球踢到窗户的安全栏上。

小孩儿的嬉笑声、哭声、大人的谩骂声，叽里哇啦的噪音能在脑袋里穿透好几个来回。熊孩子开心，大人也不会管，每天都玩到晚上7-8点。

8点之后也有独特的景色。小区陆陆续续进车，汽车都停在了窗台底下，有时候还动不动按个喇叭。尤其是晚上12点后，当你入睡的时候，还有车开进来，停在你家卧室旁边。

好家伙，感觉跟住在大街上一样。

我采访了邻居，大都选择默默忍受，慢慢习惯。然而这不是最重要的，最重要的噪音来自楼道。

每当有人出进大厅，乘电梯的时候，都会路过家门，这时候噪音就来了，皮鞋、凉拖、高跟鞋，声声入耳，再加上人们的攀谈，有的甚至在楼道里吼叫、唱歌。

密闭空间又对声音有放大作用，结果可想而知。

最后没过3天，我就在外面住酒店了，感觉长久下来会严重精神衰弱。

除了噪音以外，就是私密性问题。虽然大部分小区的一楼都安装了防盗窗，但从外面往里看还是非常容易的。你穿得什么衣服，你家沙发是什么颜色的，你在看什么电视……一览无遗。

如果你不想被看到，也可以，把磨砂玻璃都装上，但这也会牺牲一定的采光通透性。其中滋味，不足为外人道也。

对于高层的底楼来讲，采光也是门玄学。买房之前一定要和售楼经纪人再三确定楼间距，我见过太多采光维权的案例了。

销售处承诺一楼不受遮挡物影响，结果房子盖起来后，前面的高层把后面的一楼堵得严严实实。这在夏天还好，冬天阴暗潮湿对身体影响是巨大的。

2

一线生机

在过去，开发商对楼间距、采光、噪音处理规划没有意识，导致一楼住户体验极差，这也是所有小区中一楼房子卖的便宜的原因。

但现在，时代总在进步，开发商为了让底楼好卖些，也提出了很多改变策略，例如小王选的这个小区。

首先小区人车分流，自然没有光污染和来自于汽车的噪音；自带儿童游乐场和老年人健身场地，而且离小王所在单元距离较远，所以没有外界杂音；楼间距较远，大概40米左右，自然采光足够。

而且最重要的是，小区定位于改善型小区，均价较高，邻居素质不会太差。像高空抛物，大声喧哗这种恶劣行径应该会少一些。

正所谓千金买地，万金买邻，正是这个道理。

现在来看，过去开发的老房子，大多数一楼无法避免这种糟糕的生活环境，不建议大家入手，但随着技术的进步，和人们对居住体验认知的提升，未来大部分楼盘底楼还是可以入手的。

当然必须要满足前提条件，例如地段要好，有人车分流，儿童娱乐离房子要远，前面高楼不堵阳光等。

这里还要记住一个概念，那就是有典型“新房癌”现象的三四线城市，谨慎购买一楼，这样的物业流动性极低，除非是带花园这种的高品质物业，否则会容易砸在手里。

3

顶楼的寂寞

顶楼在人们的心里，也不是一个如意的楼层。传统意义上讲，就是离太阳太近，夏天热死，冬天冻死，还冷不丁漏水。

如果小区不带电梯，买顶楼就相当于买在山顶，每天爬楼就让人崩溃，尤其是家里有老年人，基本终年就在屋子里呆着了。

除去这两个因素外，有人说高层顶楼还有一个弊端就是等电梯太久了，如果买到30楼以上的高层，等电梯1分钟以上是很正常的。最恐怖的就是遇到停电，如果停电了，基本就别想着往上爬了，这跟上天没什么区别。

当然还有人说遇到地震的，那不是歇菜了么？

网上有个段子。说有一个人住30多层的酒店，晚饭之后一次地震，震感明显，穿鞋准备逃生。刚穿上又脱了，坐下喝茶。幼稚，34楼能逃得了吗？听天由命吧。

当然这种事情概率极小，可以忽略不计，不然香港和重庆也就不用盖楼了。

当然，顶楼和底楼性质一样，也在发生着改变。

现在只要不是无良小开发商节省成本，把盖楼当玩笑，现在很少听到新楼夏热冬冷和漏水了。

毕竟现代楼顶建筑工艺和用料已经解决了这些问题，而且新建的小高层基本都安装了电梯。现在没有电梯的房子，根本卖不出去，羊毛出在羊身上，开发商也不会顾及成本。

顶楼也有自己的好处，那就是视野开阔、远离尘嚣，住在这里别害怕别人能看到你屋里发生的一切，小偷也爬不上来，特别适合喜欢安静的人。

如果开发商在设计时还能加送一个小露台就更好了，养养花草，设计一个空中花园，岂不快哉。现在很多南方城市的顶楼价格都比较贵，这在未来是一个趋势。

4

颠覆概念

“再穷莫买顶楼，再傻莫买底楼”这句老话放在原来或许有理，但放在现在和未来，说服力并不强。

正如人无完人一样，底楼和顶楼都有各自的优缺点，大家在预算有限的情况下，根据自己的接受程度去选择，不要人云亦云，被思维定势所影响。

但如果你真的想买顶底楼时，我会给你一条通用的建议。因为顶底楼是小区中的「弱势群体」，如果想保证整个楼盘的质量，开发商就必须花费更多的成本去补足缺点。

所以在此基础上，建议你买顶底楼时，不要买安置房、集资房、小产权房和口碑差的物业。这些性质的小区，根本不会顾及顶底楼的居住体验。

其次是老破小的顶底楼千万不要碰，时间长了不仅仅是噪音和光污染的问题了，动不动下水道反味、漏水、水压不足，杂七杂八的问题可不少。

要买就买诸如小王同志这样有保障的小区物业。

在投资角度，对于顶楼和底楼也有说叨。那就是，投资客不会放过任何一个顶底楼价值洼地。什么意思呢？

很多人认为一楼的投资潜力是很小的，因为居住体验差、流动性小、不好卖，大家都不喜欢。

的确，一楼不好卖是事实，房价最低也是事实。

但房价是相对概念，相对于整个小区来讲是最低，但放在整个片区上，它也拥有一定的客群。因为刚需购房者钱不够，又想买一个好地段，只能委曲求全退而求其次。

所以在过去，我们可以看到，每一轮房价大涨，一楼也卖得不错，房价跟着上涨，而且“相对涨幅”并不比其他好的楼层差。而且在行情差的时候，这些底楼因为流动性问题，业主很可能会折价出售，有一定的议价空间。

这就叫「相对价值理论」。

房价大涨，顶底楼也得跟着涨，反而因为基数低，升值空间更大一些。只要地段不差，而且是一二线的房子，接盘的刚需不在少数。

说这些的意义是什么呢？

是告诉大家顶底楼层不堪的时代已经悄然过去了，未来大家在选房时，如果预算不够，不要过分纠结于此，空间可以更大些。

但一定要切记，可买的顶底楼是有条件的！把上文提到的条件烂熟于心，你就不会踩坑。否则，还是别碰了。

5

好的与坏的

最后我再讲一下哪些楼层是好的，哪些是差的，选楼层有哪些基本常识？

一般对于高层来讲，总楼层的三分之一到二分之一是黄金楼层。

例如你买的房子总共30层，那么最佳楼层就是10～15层，这个楼层的房子兼顾了采光、视野和噪音问题，又不会显得太高不接地气，住起来很舒服。

除了底层，2-6层主要考虑的因素还是采光和视野。前面的大楼有没有遮挡光线这点非常重要，在买房的时候一定要和售楼处经纪人再三确认，必要的时候还可以带录音笔，让他们签承诺书。

否则买来如果没有阳光，就意味着你将长期生活在阴暗潮湿的房子里，花大半辈子的钱买到这样的房子，憋屈得狠。

当然低楼层也是有好处的，那就是电梯等不及了可以爬楼，老年人也比较喜欢在底楼层居住。

其次是高楼层，视野好、采光足、再加上豪华落地窗，一般卖得都比较好，适合年轻人居住。缺点倒是也有，那就是偶遇停电事件，太考验体力。其次是冬季“风噪”较大，上下班高峰期等电梯时间较长。

恐高症患者，也千万别选高层，这个不用多说。

高层最主要的是，注意设备层和避难层。

设备层就是放置供电、供水或者供暖设备的地方。这层因为机器常年运转，运转的噪音会越来越大，产生的噪音绝对会让你头皮发麻。设备层一般会在大楼的顶层底楼或者中间层，具体还要去问售楼处经纪人，尽量避开。

避难层，这个大家可能了解比较少。

按《建筑设计防火规范》要求，建筑高度超过100米的民用建筑应设置避难层或避难间。避难层除了主要在遇到火灾时暂时躲避火灾及其烟气危害，同时也兼做部分设备用房。

如果是33层以上的超高层住宅楼，以3m的层高为例，避难层一般在15、16层左右的位置，很多建筑商设计的时候，都愿意把设备层和避难层放在一起，节省成本。

避难层缺点很明显，一是避难层的楼层高度矮一些，二是有专门的设备间，有设备就有噪音和安全问题，大家一般比较忌讳。

当然，市面上还有一些人口相传的，像4、7、14、17楼，谐音都“不吉利”，甚至还有“18层就是18层地狱”这种说法，我是一点儿都不信，如果成立，那么每一层都是地狱了。

要我说，迷信选房盛行的地方还是房价不高，像今年杭州、成都这些地方，限价盘抢都抢不到，还嫌弃楼层问题？还有北上深这些地方，还有人专门抢购凶宅，楼层概念在房价面前不值一提。

当然只要有空间，我还是希望大家把钱花在刀刃上，尤其是三四线城市二手房不好卖的城市，对楼层的把控一定不要掉以轻心，最终会影响到房子的是否好卖，涨多少钱。

希望这篇文章，能在你选房时，有一定的参考价值。